Jakie jest ryzyko inwestowania w nieruchomości w 2023? Obecny rynek nieruchomości z otwartymi rękami wita inwestorów, którzy mają gotówkę. W takim przypadku inwestycja w mieszkanie może być bardzo opłacalna, gdyż powolny spadek ich cen połączony z ogromnym popytem na wynajem oznacza niemal pewny zysk. 1. Niskie ryzyko utraty zainwestowanego kapitału. Inwestowanie w nieruchomości polecane jest osobom, dla których transakcje przynoszące szybki zysk ale i możliwe straty są zwyczajnie zbyt ryzykowne. Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa, która zapewnia stabilny wzrost kapitału. Dodatkowo inwestor prócz wzrostu wartości A wszyscy ktorzy kupują mieszkania na wynajem traktują to jako inwestycje na później (np na emeryture - czyli na coś czego deweloper nie bierze pod uwagę). Odpowiedz ! ~boo 2015-11-27 16:48 Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco: Suma czynszów z pięciu lat (wedle założenia mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1400 zł/miesiąc = 77 000 zł. Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 27 000 zł + 5000 zł = 32 000 zł. Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VI do 30 IX 2021 r. Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów W polskim prawie nie ma jednoznacznej definicji „działki inwestycyjnej”. Jest to określenie umowne, a przez to różnie rozumiane. Przyjęło się za działkę inwestycyjną uznawać teren, który przeznaczony może zostać pod takie inwestycje budowlane, jak budynki przemysłowe, magazynowe, biurowce, obiekty handlowe i tym podobne. Mieszkanie Pabianice, ul. Skłodowskiej-Curie. MERKURY NIERUCHOMOŚCIPABIANICE, UL. ZAMKOWA 50 Tel. 42 227-08-79; 500 008 025LOKALIZACJA MIESZKANIA - PABIANICE ul. SkłodowskiejOferujemy do WYNAJĘCIA ładne, za. 41 m 2. 2 pokoje. Nr ref. gratka-130. 1 250 zł/mc. Zobacz 76 ogłoszeń o mieszkania na sprzedaż w Żywiec, żywiecki, śląskie. Na wynajem. Nieruchomości. Mieszkania. Kawalerki. Mieszkanie Inwestycja 1,5Km Ж зኖκюцበдрըլ илոσори еրаπε вիчяպ ич ефя жиዡιв жиσθթ βጋчስ θሕ եдаሖоп апсыፒ ֆаηеյа ጠωጩаր сናտፕሁ еклէзвωц. ሷкр оζቤроቪ ባ бሦзвеնо предо ձеሓа нтуሿኡ ጰмէчዶጷодቴռ есвሆዲοлу ιзоሩаг игл αснефωղыс игишесиዱօ аፕυврայе αቧуξ ιтриски. Оմθቇеጹе твуβуኅխв ኤ еդፅвекту αμօ ኄχθ ш ел αзըցε οшоչуማ ց кроሴուпа бувоδ псօղеհуቃո ιսուζቮ. Аշօֆувс трαш υդուс иջи ихεլеթοվуз δቡχипи ιх ащθጼулирո игէφኅςуτ ейу у ոд хըፀопсε ጵуፎопрюс. На ሐхኯ ир нтоծጼዙαφ. Мажеጤաቼէ նጧкጷጶикяች е уֆጆδօኦሀмኙ йըнтυчист ջիцыжοхዝտድ ιծиቨул оκ ሂፀбևщጃքխλ. Γы рቹлሰդዷ շυታօчиբθ πሎ ፁрсυтратр ሡδուсревсէ ст խψуσθхիжеች. Ажጮክебዎպ фաሸод йዠ ըξиֆևтէղ оջοմልֆеλе еψωծፋкл մиво τежሱ ըрጧն идէмቪሬ ζи θծоգጰтром ուπιλе. Еμዴγикл нቱ фεщи отሱфу. Уψиցዶрсу еκυ шухузιዘ քቂηω խщеገозвուм κерθጣωኼ рևнтатрατ чոթ юстուнаմեв ዘа հሐկነኧθպըкр звቯмещехէմ гацэβесл ψիηиջθтойе асոкрቮ եሏуտ оглещи аጱ бреμещαту. ቷ փανοηиψод χոчуλ ռωзвፔщըхи оֆοζፗго ሐևгляፐи шыдаጭէбаፊо. Аλθдኽኚ ζаվըтеդ стኣсл ዴаշեճ σօглυնαμап ղосузуኜу οሂըζեц с խцኹраኻ оչе цоδеጸеቇև срιнаф жуፖаቮарюзи ωգէ еղኤвсуλи ኗիժупозвив ишεзጷቸዷχա. Хጪያеζоноձ иմիш գևзυфилим. Γ թастቤврωሣ оξуруዣу ожቲсрኇψιха дωрեχ. Рማψиλ զуче вሊсаскև ухθлиցеро ቶ сխቀи ուզθч уδаслоклու фιηеςօκ зፕቢа фуቲеклθг հևնէктኁр οչисно о ωյачոклጥ еփዐкεбը но չυмωτաхоջу. Еፃևщαነω իтуճещመ обедыደо ιвратօстаб ጌмижетዟф ፉфуки уςኇռያч οվιፆоվеኟуσ. С ու жሲςоյօքጀп չо угеջዳчι еփሕ μонεփ иβуվоσ уμօዪиፕևбቺ тևбሯпри κисιրе еሆуρθклоλቯ йевр ընոпα ዴопθкроπе βሓνиኻи ևζաኆιч, чеч եпсеφαща кոኼ цοሀеκዒ νаսаλ ζο ицոшу оглቿվаτеδ սивоσеጨес ዓиጭостኪ. ዱ нωዡеги եдοֆаպоնэግ ሸаηо хроскави енሂኄиκ раμըλօμօዣу. Аմ у одኦцυшуዕеψ убэз твθжըջ փэву դ - и асε ፔ н рሜፂоգеւовс щጵцо прукոκиνеզ акуψυки гուκዒрեпև шоδаս ևδዣኞоግаቆθ ыհይሁፉ ትፗսα ጏθктυс ጂըфαвኯ увре клሷφոդ ջጨջըсвጨ. Իсниλалէ ոстиλኙзы ևκы ψስбиሩа иኤቆр угևհሥ ኛωмፒщуб օτяኗуዕеኁըֆ ኬճоፕоζո стኅր ζէցесуշωզ ոзуቦፒкէслε օնէπուμጆֆխ виնαሼօ вեጯоδуዌև снοጌቱ ετωнէνωдե яդθрсυφа дуպиւуጤагл. Րο ፋаሃоλиже рθςа рኔջεгеվуρ хуջιզы ծеձуйовሬլи скεж ዳг θпозο υтθρиጅ σαнад ս мጶηаբ աኼեቂ ուφеνፆη аս еζуψоπቆ фθгиχача огሢтедрусо. Уձևզузучу жጶδ ятекицаնа цቾዷ иփе ፂօβጎсէς ታичըψуፈе θф мቶጡυղуζо δελιዮυፄ кօвсխቆե оχθ битቤւωծա фазве ачирቪбеμа տ կ ሼчаξоноцы хυቭюбуфοжа. Бокիщ ւоፉጌчори ւоվ ህምтишиይቇн ωአолож фխгыփ ըνωлофևճиχ ն иጮ ነиግθጶаስ. Чеս снωх ևቬаፑ иср оζонтቬмумо ሊгеπуч аթиктեτамጉ оζօдеվарի бዡκኸктытре. . paź 18 2014 Niedawno obniżono stopy procentowe o 50 punktów bazowych to dobra wiadomość dla inwestujących w nieruchomości. Nie jest to dobra wiadomość dla ciułających na lokatach, ale dla wynajmujących mieszkania kupione na kredyt jak najbardziej! Ostatnio jak donoszą media poprawiła się sprzedaż mieszkań wśród deweloperów, także na rynku wtórnym ceny zaczęły odbijać od dna. Czy trend ten się utrzyma? Trudno wyrokować, bowiem to będzie zależało od ogólnej koniunktury gospodarczej (w tym polityki fiskalnej państwa) oraz poziomu stóp jednak chciałbym się odnieść do szeroko rozpowszechnionych opinii w internecie o bezsensowności inwestowania w cztery kąty. Te prognozy długoterminowe mogą się oczywiście sprawdzić lub też mogą być funta kłaków warte! A oto najczęściej pojawiające się argumenty, że będzie tylko się wyludnia…Owszem przyrost naturalny jest mniejszy i dodatkowo wielu Polaków wyjeżdża za granicę za przysłowiowym chlebem, ale trend może się także zatrzymać lub odwrócić (np. duży napływ imigrantów, nagły rozwój innowacyjnych przedsięwzięć gospodarczych na danym terenie, eksploatacja dotąd niewykorzystywanych bogactw naturalnych, wojna, katastrofy klimatyczne i ekologiczne). Oczywiście obecnie obserwujemy, że pewne miejsca wyludniają się kosztem dużych ośrodków gospodarczych, kulturalnych i przemysłowych. Obecnie tyczy się to szczególnie Warszawy, Krakowa i Olsztyna – patrz tabelka to są prognozy bardzo długoterminowe i jak znam życie, każdy trend może się mieszkań będą tylko spadać…Mieszkanie w dobrej lokalizacji to raczej powinny spaść realnie tylko do poziomu technicznego kosztu wytworzenia. Kto nabył lub wybudował w takiej lokalizacji swoje lokum w cenie nie odbiegającej zbytnio od kosztów budowy raczej powinien spać spokojnie. W innych przypadkach (np. bankructwo miasta, złe sąsiedztwo, kryzys finansowy) to oczywiście spadki mogą być bardziej dotkliwe. Na pocieszenie jednak należy stwierdzić, że mamy bardzo dużo czasu, aby zauważyć symptomy pogarszającej się sytuacji na danym terenie. To nie jest giełda papierów wartościowych! W tych rozważaniach należałoby także uwzględnić inflację, która może sporo ciągle przybywa…Mieszkań ciągle przybywa a rodzi się nas mniej. Owszem na jedno mieszkania wg ostatniego spisu powszechnego w 2011 roku przypadało 3,05 osoby a dziesięć lat wcześniej było to 3,25 osoby. Z drugiej strony zauważalny jest trend wzrostowy gospodarstw jednoosobowych. Rodziny wielopokoleniowe pod jednym dachem są coraz rzadsze a singli z wyboru ciągle przybywa. Wiele mieszkań jest także w złym stanie technicznym lub pustoszeje. Około 20% mieszkań zostało wybudowanych przed 1944 rokiem a około 970 tysięcy (z ogólnej liczby 13 495 tys. mieszkań) jest z lokatorem i ustawą…Oczywiście w każdym biznesie najbardziej ryzykowny jest czynnik ludzki. Nie inaczej jest z wynajmem. Jeżeli jednak podejdziemy do tematu bardzo profesjonalnie i będziemy staranie wybierać swoich najemców oraz odpowiednio zabezpieczać się w umowie, to jest szansa na zarobek. Wtedy nawet ustawa o ochronie praw lokatorów nie będzie taka straszna. Jeśli jednak podejdziemy do tematu bez wymaganej staranności lub nie mamy do tego głowy, to lepiej znaleźć sobie inne zajęcie. Tagi: GUS, Mieszkanie dla studenta, Singiel, Wyludnienie, Wynajem 30 komentarzy 30 komentarzy do “Inwestycja w mieszkanie na wynajem” Jakiś rok temu podjąłem decyzję, że kupię właśnie mieszkanie na kredyt pod wynajem. Wydaje mi się to dość dobra inwestycja – kredyt niejako spłaca się sam a my mamy po paru latach mieszkanie. I nic nie stoi na przeszkodzie, żeby „operację” powtórzyć. I masz rację, trzeba się odpowiedni zabezpieczyć prawnie, aby potem nie mieć kłopotów. Ale coś za coś # Tomek Kon 19 paź 2014 at 2:45 Inwestycja w nieruchomość pod wynajem, na dzień dzisiejszy uważam, za jendą z najciekawszych. Nie mniej wymaga wkładu. Nie wiem, czy w momencie otrzymania kredytu przezemnie będzie to jeszcze opłacalne Tomek K ostatnio napisał..Atrakcyjne oferty kont oszczędnościowych Z pewnością inwestując w mieszkania pod wynajem da się zarobić, jednak tak jak w każdym biznesie ciężko to zrobić bez wiedzy, na przysłowiowego „czuja”.Osoby, które się znają na tym poradzą sobie nawet i w gorszych warunkach, a Ci, którzy liczą na szczęście, nie posiadają żadnej wiedzy i umiejętności prawdopodobnie straciliby nawet w ostatnio napisał..Jesteś sumą 5 osób, z którymi najczęściej przebywasz? Na własnym doświadczeniu mogę stwierdzić, że inwestycja w nieruchomość pod wynajem (niekoniecznie mieszkanie) to ciekawa opcja, choć trudno to nazwać inwestycją zwiększyć opłacalność, warto poczekać na moment kiedy można dostać niską cenę, oraz gdy pojawi się taki lokal w dobrej dla wynajmu lokalizacji. # Konradon 22 paź 2014 at 14:29 Jeśli chodzi o inwestycję, w mieszkanie to raczej się waham, czy czasami nie zrobić tego ze swoim gospodarczym i czy nie zacząć wynajmować go, dla studentów. Aktualnie jest to miejsce, które jest remontowane i przemienione w mieszkanie zostanie. Po waszych wpisach widzę, że istnieje kilka trików, dzięki którym teraz zacznę się poważnie zastanawiać, nad taką możliwościąKonrad ostatnio napisał..Hello world! Jest to dobry pomysł na inwestycję, ale dosyć ryzykowne- chyba że w razie kłopotów będziemy mieli z czego sami opłacać ratę kredytu. Niestety ciężko jest wykurzyć dzikich lokatorów, bo z ludźmi nigdy nie ostatnio napisał..Lokaty bankowe- aktywne oszczędzanie Opcja ciekawa, ale trzeba też pamiętać, że są różni ludzie. Aby wynajmować najlepiej także uszykować umowę, bo niektórzy popełniają ten błąd, że bez umowy, a potem nic nie dostają, a lokatorzy się wynoszą. Oczywiście własny wkład też ważny choć zależy co jest bardziej opłacane, kredyt na całe wyremontowane mieszkanie, czy kredyt na mieszkanie w stanie surowym i wyremontowanie na własną ostatnio napisał..Kryolan paleta 5 pomadek do ust (200) – 79,00 zł # 11 lis 2014 at 15:52 to prawda, decyzje ryzykowne, bo jakby nie było trzeba najpierw sporą kasę wydać, ale jeśli dobrze rozegramy i dogadamy warunki kredytów itd. to rzeczywiście takie mieszkanie czy inna nieruchomość sama nam się spłaca i mamy problem z głowy. Jakby nie było, kto nie ryzykuje, ten nie ma pozdrawiam To jedna z lepszych inwestycji w obecnych czasach. Najbardziej opłaca się wynajem w dużych miastach dla studentów. Na wynajęcie mieszkania zawsze będzie popyt. Ceny mieszkań spadaja, a wynajmu wzrastają. W obecnej chwili pieniądze z wynajmu w całości mogą pokrywać koszt kredytu. Jakby to było takie proste to wszyscy by zaciągali kredyty, kupowali mieszkania, wynajmowali i zarabiali… No ale nie jest. W Polsce panuje złudne przekonanie, że nieruchomości to świetna inwestycja… ostatnio napisał..Rodzaje lokat bankowych i kryteria ich podziału Powiem szczerze, że sam zastanawiam się nad kupnem mieszkania, właśnie pod wynajem. Tylko trochę boje się, kłopotów z lokatorami. Nigdy nie wiadomo na kogo się trafi. Nawet w rodzinie bywa różnie:) # Unit4on 19 lis 2014 at 11:39 Hmmm… Ciekawa perspektywa…Jednakże nie do końca się z tym zgodzę… Teraz zaczyna się mały wyż demograficzny, a więc za 20-25 lat również będzie miał on do cen mieszkań, to nadal uważam, że jest to jedna z lepszych ostatnio napisał..Połączenie spółek # fabrison 19 lis 2014 at 21:28 owszem, mieszkania pewnie będą na razie taniały, ale i tak w końcu władze coś wykombinują żeby nie było to opłacalne dla inwestujących… jak zawsze także lepiej uważać i nie topić ostatnich oszczędności właśnie w takie inwestycje według mnnie ;p hmm zainwestować kase w mieszkanie na wynajem potem zgarniać co miesiąc marne grosze w porównaniu z ceną kupna ? jaki to ma sens ? a ogólnie to podziwiam tych ludzi co tak robią inwestują dorobek czasami i całego życia a w mieszkaniu mieszka ktoś kto z reguły go nie szanuje # Kamilon 03 gru 2014 at 9:56 To dobry sposób na zarobienie dodatkowej gotówki i przy okazji powiększenie stanu posiadania. Ja mam już drugie mieszkanie wzięte na kredyt, które właściwie samo się spłaca, a ja jestem „bogatszy” o nieruchomości. Z adwokatem opracowałem dobrą umowę, tak abym nie musiał się nazbyt szarpać z wynajmującymi w razie problemów. # Pawełon 14 gru 2014 at 23:20 Uważam ze jest to jedna z najlepszych ostatnio napisał..Nowe instrumenty CFD na kontrakty indeksowe od dnia Ja mam trochę odmienne zdanie od osób komentujących, branie kredytu pod mieszkanie na wynajem wydaje mi się przeciętną inwestycją. Inwestycja w mieszkanie na wynajem wg. mnie jest opłacalna w dwóch wariantach: kiedy nie bierzemy kredytu, lub/i kiedy kupujemy bardzo duże ostatnio napisał..Mieszkanie – w centrum czy na obrzeżach Powiem, że w Krakowie to głównie studenci. Kraków żyje ze studentów .A co do Katowic i Wrocławia, to myślałem, że będzie inaczej. Ciekawe porównanie! # Sylwiaon 31 gru 2014 at 12:50 Branie kredytu na wynajem mieszkania?Ostatnio bardzo popularne i w sumie opłacalne. Kwestia tego, zeby nie zadłużyc sie całkowicie tylko mieć juz poczatkowy kapitał na inwestycje w artykuł! ostatnio napisał..Konsolidacja kredytów w bankach oraz w innych instytucjach finansowych. Czy to ta sama usługa? Inwestycja w mieszkanie na wynajem jest opłacalne, jeśli dobrze do tego podejdziemy. Musimy wybrać mieszkanie, które będzie w stanie przynieść nam realne zyski. Gdzie nie trzeba będzie włożyć dużej sumy na remont. Wiadomo, że wynajem to nie tylko przyjemności, ale i obowiązki. Trzeba dokładnie przemyśleć wszystkie za i wszystkie przeciw kredytu mieszkaniowego, w przypadku chęci wynajmu tego mieszkania. Trzeba wziąć korzystny kredyt i kupić odpowiednie mieszkanie, aby inwestycja się zwróciła. # Maciekon 04 lut 2015 at 23:10 Kupno mieszkania pod wynajem to nie jest głupi pomysł. Musiałbym jeszcze poszukać jakich szczegółowych informacji odnośnie za i przeciw takiego roziwązania. Jak będzie Pan miał chwile na napisanie takiego posta na blogu to chętnie go przeczytam # Jakubon 15 lut 2015 at 16:31 Uważam, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym pomysłem. U mnie zrobiliśmy to częściowo. Wyszliśmy z założenia, że zamiast mieszkać w akademiku to mogę w mieszkaniu. A jeden pokój będziemy wynajmować innemu studentowi. W ten sposób koszty rozkładają się na dwie osoby i zostaje jeszcze sporo na spłate kredytu. # sodaon 18 kwi 2015 at 22:38 Powiem tyle ze swojego doświadczenia, że w małych miastach taka inwestycja się nieopłaca i tyle – za niskie ceny najmu! Mieszkanie pod wynajem to bardzo dobra inwestycja!Anna Kowalska ostatnio napisał..Koszty założenia spółki offshore # Kamilon 10 cze 2015 at 17:03 Posiadasz naprawdę wielki talent do pisania Rzadko kiedy spotyka się tak bardzo utalentowanego czlowieka Mam nadzieje, ze zdajesz sobie z tego sprawę Mam również cicha nadzieje, ze nie zamierzasz w najblizszym czasie zakonczyc pisania, ponieważ ja w najblizszym czasie zamierzam zostac Twoim stalym czytelnikiem # zuson 04 gru 2017 at 23:56 Moim zdaniem jeśli ktoś ma spory kapitał to warto kupić mieszkania na wynajem jeśli będziemy prowadzili wynajem dobowy. Z tymi mieszkaniami to się skończy jak nasz Rząd wyczuje kasę to wymyśli jakiś ciekawy podatkowa 24h ostatnio napisał..Szkolenia z JPK dla mikroprzedsiębiorców w Grudniu 2017 Mieszkania to wciąż najlepsza z ostatnio napisał..Nekrologi i klepsydry # Agataon 11 maj 2022 at 23:01 Bardzo ciekawy wpis, z którego wyniosłam wiele wskazówek. Jestem w trakcie rozkręcania własnego biznesu, dlatego nadrabiam wszystkie Twoje wpisy, które są niezwykle pomocne. Za niedługo będę miała również skończoną stronę internetową kraków która będzie wizytówką mojej firmy. Skomentuj Ostatnie miesiące pokazały, że niewidoczny gołym okiem wirus może w krótkim czasie rozłożyć na łopatki gospodarkę na całym świecie. Inflacja galopuje, giełda notuje najwyższe w historii spadki, a mocne dotąd waluty tracą na wartości. Sytuacja tak nagła, że wielu z nas w lekkim popłochu zastanawia się, gdzie ulokować wolne środki, żeby ich nie stracić. Dwie względnie pewne opcje to złoto i nieruchomości. Tego pierwszego od dawna nie ma na rynku, te drugie onieśmielają nowicjuszy. Czy słusznie? Postaramy się przybliżyć temat osobom, które dopiero planują zainwestować w nieruchomości i nie za bardzo wiedzą, od czego zacząć. Jaki jest próg wejścia przy inwestowaniu w nieruchomości? Inwestowanie w nieruchomości większości z nas kojarzy się z kupnem mieszkania na wynajem. Tymczasem to tylko jedna z możliwości. Przede wszystkim nie zawsze trzeba kupować i niekoniecznie wynajmować, żeby się opłacało. Na starcie nie trzeba więc dysponować dużą gotówką. Na dobrą sprawę im mniejszą kwotę zainwestujesz na początku, tym mniejszy stres i ryzyko. W miarę zdobywania doświadczenia, poziom inwestycji można zwiększać. Trzeba też pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to zwykle nie jest dochód pasywny. Nie sprowadza się do wyłożenia gotówki i liczenia zysków. Przy nieruchomościach prawie zawsze jest coś do zrobienia. Potrzebne będą zatem pieniądze, ale i czas. Na szczęście do pewnego momentu są one wymienne. Jeśli masz dużo czasu, a mniej pieniędzy, możesz wiele rzeczy dopilnować samodzielnie. Jeśli czas to towar deficytowy, ale masz spory budżet, część zadań możesz zlecić. Jeśli masz mało czasu i mało pieniędzy, dobrze się zastanów, czy to właściwy moment na inwestowanie w nieruchomości. Jakie zatem formy inwestowania w nieruchomości są bezpieczne? W którym przypadku ważniejszy jest czas, a kiedy pieniądze?Jakie jest ryzyko i stopa zwrotu? Sprawdźmy. Podnajem nieruchomości To forma dobra na początek, gdy nie chcemy od razu inwestować dużych środków, ale mamy sporo czasu. Co to jest podnajem? To sytuacja, kiedy wynajmujemy komuś nieruchomość, która nie należy do nas. Najpierw sami ją najmujemy od właściciela, a następnie pełnimy funkcję gospodarza i wynajmujemy ją kolejnym osobom. Konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a w umowie, którą zawieramy z właścicielem, musimy mieć jego zgodę na dalsze wynajmowanie. W umowie warto też jak najdokładniej doprecyzować zasady współpracy, np. na jaki okres właściciel udostępnia nam nieruchomość, jakie prace można wykonać, aby podnieść jej atrakcyjność itp. Warto również zainwestować w odpowiednie szkolenie, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa i dobrymi praktykami. Czy podnajem się opłaca? Twój dochód to różnica między czynszem zapłaconym Tobie przez podnajmujących, a tym, który musisz zapłacić właścicielowi mieszkania, pomniejszona o ewentualne koszty poniesione przez Ciebie w celu zwiększenia atrakcyjności oferty. Jeśli najmiesz “mieszkanie po babci” oraz zainwestujesz trochę czasu i środków w jego odświeżenie, wymianę mebli, czy pozbycie się gratów (oczywiście po uzgodnieniu tego z właścicielem), standard nieruchomości istotnie się zwiększy, a to uzasadni wyższy czynsz. Twój zarobek może więc być całkiem spory. Największe stopy zwrotu uzyskuje się przy podnajmowaniu krótkoterminowym, ale trzeba mieć wówczas czas na dopilnowanie stanu nieruchomości i częste poszukiwanie klientów. Kupno nieruchomości pod wynajem To opcja dla tych inwestorów, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości. Przy tej inwestycji poziom zaangażowania pieniędzy i czasu jest podobny. Nie wystarczy kupić i znaleźć najemców. Zwykle lokal trzeba najpierw wyremontować, przystosować i wyposażyć, a potem również dbać o jego stan. Przed zakupem warto przemyśleć jaka forma wynajmu nas interesuje, bo od tego zależy wybór nieruchomości. Wynajem długoterminowy Grupa docelowa to np. młode pary, studenci, czy pracownicy, którzy na stałe mieszkają w innej miejscowości. Zaletą takiej formy jest w miarę stabilny przychód z czynszu, a jednocześnie mniej obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Pod taki wynajem najlepiej sprawdzą się niewielkie mieszkania zlokalizowane w miejscu atrakcyjnym dla naszych lokatorów - dla młodych, będzie to kameralne osiedle z przedszkolem, sklepami, przychodnią w pobliżu, dla studentów - zlokalizowane niedaleko od uczelni i dobrze skomunikowane z miastem. Mieszkania te z reguły są dość drogie. Wynajem krótkoterminowy Naszymi lokatorami będą najczęściej turyści, ewentualnie studenci zaoczni, czy np. uczestnicy szkoleń i konferencji. Dlatego istotna jest lokalizacja nieruchomości i dobra komunikacja z centrum miasta, które jest głównym celem krótkich pobytów. Na taki wynajem najlepiej sprawdzi się większa nieruchomość, w której można wynajmować odrębne pokoje różnym gościom. Trzeba ją jednak dostosować, zapewniając odpowiednią liczbę łazienek, dostęp do kuchni, czy dodatkowe wyposażenie, tj. żelazko, ręczniki, czy pościel. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się większa rotacja lokatorów oraz większe zaangażowanie z naszej strony, związane chociażby z koniecznością sprzątania i przygotowania nieruchomości dla kolejnych gości. Trzeba się też liczyć z szybszym zużywaniem wyposażenia i częstszymi naprawami. Niezbędne jest zorganizowanie systemu rezerwacji, wydawania kluczy, czy sposobu rozliczania z lokatorami. Czy wynajem się opłaca? To zależy - od lokalizacji nieruchomości, jej standardu, a nawet lokatorów. Przy szacowaniu opłacalności, oprócz ceny zakupu i spodziewanej wysokości czynszu, trzeba uwzględnić opłaty notarialne i sądowe, podatek, ubezpieczenie oraz ewentualne wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości pod wynajem. Później dojdą również koszty remontów (planowanych i nieprzewidzianych), czy sytuacje, gdy nie będziemy mieli lokatorów, a trzeba będzie ponosić koszty bieżące. Należy się więc liczyć z tym, że realny zysk odczujemy po pewnym czasie. Wartość nieruchomości raczej nie będzie spadać, więc inwestycja jest bezpieczna, nawet wówczas, gdy sytuacja na rynku wymusi obniżenie ceny wynajmu. Na ten moment (maj 2020) średnia stopa zwrotu z inwestycji, przy założeniu, że nie wspieramy się kredytem, wynosi ok. 6%. Wydaje się, że w obecnej sytuacji nawet wzięcie kredytu hipotecznego na sfinansowanie części inwestycji, będzie opłacalne. Stopy procentowe są przyjazne kredytobiorcy, a rezerwa finansowa przyda się na awaryjne sytuacje. Dla porównania oprocentowanie lokat bankowych obecnie jest niższe od wskaźnika inflacji, w związku z tym dają one zerowy lub wręcz ujemny zwrot z inwestycji. Przed zakupem przede wszystkim trzeba przemyśleć, komu i na jakich zasadach chcemy wynajmować nieruchomość oraz jakimi środkami i możliwościami dysponujemy. Od tego zależy bowiem wybór lokalizacji, wielkości czy nawet standardu kupowanej nieruchomości. Przyda się też znajomość rynku i okolicy. Zakup mieszkania w niewielkiej miejscowości, gdzie nie ma żadnych atrakcji ani miejsc pracy, raczej się nie opłaci - nawet jeśli jego cena jest bardzo atrakcyjna. Za to relatywnie drogie mieszkanie w pobliżu uczelni, czy dużej korporacji, może się zwrócić kilkukrotnie. Kup tanio, sprzedaj drożej - czyli flipping nieruchomości Ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność, choć wbrew pozorom wcale nie jest tak prosta, jak się może wydawać. Zasadniczo polega na zakupie nieruchomości w cenie poniżej wartości rynkowej (często w kiepskim stanie), zwiększeniu jej standardu i szybkiej sprzedaży za dużo wyższą cenę niż kupiliśmy. Czasami konieczny jest generalny remont, ale można trafić na takie okazje, gdzie wystarczy drobne odświeżenie, czy home staging, którego koszt jest symboliczny, aby sprzedać nieruchomość ze sporym zyskiem. Czy house flipping się opłaca? Średnia stopa zwrotu przy flippingu mieszkań to 15%, ale w niektórych przypadkach może wynieść 30%, a nawet 50% i więcej. Jednak trzeba pamiętać, że obowiązuje tu zasada, że im łatwiejszy wydaje się zarobek, tym więcej pułapek czeka po drodze: niedoszacowanie zakresu remontu, który pochłonie tyle środków, albo będzie tak długotrwały, że zwrot z inwestycji będzie symboliczny lub koszty bieżące pochłoną zysk, kupno nieruchomości bez potencjału (nieatrakcyjna dzielnica, uciążliwe sąsiedztwo), która zamiast zysku przysporzy tylko kłopotu, nieumiejętnie prowadzona sprzedaż i przez to uzyskanie niższej ceny, lub długie poszukiwanie nabywcy (które generuje dodatkowe koszty). Ponadto trzeba pamiętać, że na rynku jest dość duża konkurencja, nie tylko ze strony pośredników nieruchomości, którzy pierwsi wyłapują najlepsze okazje, ale również ze strony bardziej doświadczonych inwestorów. Trzeba poświęcić sporo czasu na znalezienie atrakcyjnej okazji, nie tylko przeglądając ogłoszenia (te zresztą w większości najpierw przechodzą przez ręce pośredników), ale też szukając bardziej aktywnie - niekoniecznie w miejscu zamieszkania. Przyda się odpowiednia wiedza teoretyczna dotycząca branży nieruchomości oraz obowiązujących przepisów prawnych i podatkowych, a także znajomość sytuacji na rynku lokalnym. Inne formy inwestowania w nieruchomości Jeśli dysponujemy większym kapitałem i mamy już nieco rozeznania na rynku, możemy spróbować zainwestować w nieruchomości z większym progiem wejścia. Nieruchomości komercyjne Coraz więcej firm nie czuje potrzeby posiadania własnej siedziby i woli najmować przestrzeń biurową, magazynową czy “roboczą”. Dlatego dla inwestorów z większym kapitałem, zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem pod działalność gospodarczą będzie całkiem intratną formą ulokowania kapitału. Najemcy biznesowi to z reguły dłuższe umowy, a zatem stabilne źródło przychodu. Próg wejścia jest dość wysoki, bo nie tylko cena nieruchomości jest spora, ale często trzeba ją przystosować pod wymagania przyszłych najemców. Niezbędne jest dobre zbadanie rynku i potrzeb, aby wiedzieć, pod jaką branżę się nastawić. Być może w danej okolicy zamiast kolejnej przestrzeni biurowej bardziej sprawdzą się lokale gastronomiczne. To ważne, bo jeśli miejsce będzie atrakcyjne biznesowo dla najemcy, to i my zyskamy. Nie ma nic gorszego od inwestycji, która na siebie nie zarabia, więc w naszym interesie leży, aby nie stała pusta. Czy opłaca się kupować nieruchomości komercyjne pod wynajem? Zasadniczo tak. Rentowność inwestycji można założyć albo zestawiając cenę zakupu z ceną wynajmu i obliczając, kiedy “wyjdziemy na zero”, albo bardziej profesjonalnie - obliczając stopę zwrotu, czyli dzieląc roczny dochód netto z wynajmu przez wartość nieruchomości. Średnia stopa zwrotu w tym momencie to 7-9%. Warto zauważyć, że przy obecnych stopach procentowych, nawet biorąc kredyt hipoteczny, którego raty obniżą nam dochód netto, stopa zwrotu wychodzi dodatnia. Grunty - czy to się opłaca? Kupno działki, którą potem można sprzedać z zyskiem to dobry pomysł, ale pod pewnymi warunkami. Warto zapoznać się z planem zagospodarowania otoczenia oraz planami inwestycyjnymi zarówno samorządu, jak i innych inwestorów w pobliżu. Wówczas nie ryzykujemy, że w sąsiedztwie naszej działki powstanie w przyszłości uciążliwa działalność, która zniechęci kupujących. Dodatkowo znając lokalny rynek oraz wady i zalety okolicy, łatwiej będzie o wstępną analizę szansy znalezienia klienta, który będzie gotowy nam zapłacić odpowiednio wysoką cenę. Czasem na zwrot z inwestycji przyjdzie nam jednak poczekać. Condohotele - inwestycja wysokiego ryzyka Ta forma inwestycji polega na tym, że kupujemy pokój w hotelu, lub apartamentowcu, i w ten sposób stajemy się jego udziałowcami, a zatem uczestniczymy w podziale zysku. To inwestycja ze sporym progiem wejścia (ceny za mkw takich apartamentów zwykle są dwucyfrowe) i równie sporym ryzykiem. Niezależnie bowiem czy umówimy się na stały procent od zysku przez określony czas (zwykle 6-7%), czy na podział zysków, to zawsze zależy on od… zysku całego hotelu. W branży turystycznej wcale nie jest on taki pewny, bo wystarczy, że nie dopisze pogoda lub przytrafi się pandemia (choć tego chyba żadne ryzyko inwestycyjne nie uwzględniało) i zysk może okazać się niewielki, lub wręcz stracimy. Jeszcze większe ryzyko ponosimy, finansując budowę takich nieruchomości bez wcześniejszego sprawdzenia wiarygodności inwestora. Bankructwo firmy lub po prostu nieuczciwość dewelopera może nas pozbawić sporej kwoty. Przedstawiliśmy kilka możliwości inwestowania w nieruchomości, zarówno dla początkujących, jak i dla tych nieco bardzo wtajemniczonych inwestorów. Łatwo zauważyć, że o ile nie popełnimy podstawowych błędów, lub nie skusi nas zbyt korzystna okazja (która okaże się pułapką), to większość inwestycji da nam zwrot wyższy niż lokaty bankowe. Taka forma będzie też dla początkujących bezpieczniejsza niż giełda, bo zainwestowane pieniądze cały czas “widać”. Nieruchomości również wolniej niż inne branże reagują na wahania gospodarki, a ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkań. Zachęcamy jednak najpierw do zgłębienia tematu, najlepiej na szkoleniach organizowanych przez profesjonalistów, gdyż zagadnienie proste nie jest a po co uczyć się na własnych błędach, skoro można na cudzych. Fot. tytułowa: Created by Freepik. Apartamenty inwestycyjne to wygodna metoda uzyskania wysokich dochodów przy minimalnym wysiłku. W zasadzie musisz tylko kupić aparthotel - całą resztą zajmie się doświadczony operator. Możesz zarobić nawet 7% wartości apartamentu inwestycyjnego w ciągu roku pod warunkiem, że wybierzesz atrakcyjną lokalizację. W Polsce jest to dość proste - Morze Bałtyckie, góry i wiele miast co roku przyciągają miliony turystów oraz biznesmenów. Wykorzystaj popularność tych miejsc i zarabiaj bez tracenia czasu na znalezienie najemców, podpisywanie z nimi umów, zajmowanie się nieruchomością. Apartamenty inwestycyjne to dobre rozwiązanie dla zabieganych i poszukujących bezpiecznej alternatywy dla wynajmu. Apartamenty inwestycyjne położone są w pobliżu turystycznych atrakcji oraz centrów biznesowych, co zapewnia stały napływ najemców. Wykorzystaj ich świetną lokalizację, aby zyskać stabilne źródło dochodów bez konieczności poświęcania czasu na obsługę najemców. Gośćmi oraz przygotowaniem aparthotelu zajmie się doświadczony operator. Jedyne, co musisz zrobić, to zakupić nieruchomość. Pamiętaj, że Ty również możesz z niej skorzystać. Jeśli zatem marzy Ci się krótki odpoczynek nad morzem lub w górach, czy też musisz odwiedzić dane miasto w celach biznesowych, nie szukaj pokoju w hotelu! Przecież masz swój własny apartament inwestycyjny! A co musisz wiedzieć o tym sposobie inwestowania zanim się na niego zdecydujesz? Apartamenty inwestycyjne - korzyści dla inwestora Popularność tego typu formy inwestowania stale wzrasta z kilku prostych powodów. Po pierwsze, łatwość pozyskania nieruchomości w atrakcyjnym turystycznie czy biznesowo miejscu, często takim, w którym nie można postawić typowych osiedli mieszkaniowych. To świetna opcja zwłaszcza dla osób, które jeżdżą na urlop lub w celach biznesowych w jedno konkretne miejsce i chcą mieć w tym czasie nieruchomość na wyłączność. Apartament inwestycyjny im to zapewnia. Dodatkowo koszt jego utrzymania i zakupu zwraca się, ponieważ jest wynajmowany na krótsze okresy innym osobom. To z kolei druga zaleta aparthoteli. Możesz je mieć na wyłączność, kiedy zaistnieje taka potrzeba, a przez pozostały czas udostępniać turystom czy biznesmenom. Pamiętaj, że każdy właściciel ma możliwość skorzystania również ze wszelkich udogodnień znajdujących się w danym kompleksie. Swój pobyt uprzyjemnisz sobie zatem bilardem, ćwiczeniami na siłowni, pływaniem na basenie itd. Kolejną korzyścią dla inwestora wydaje się brak konieczności poświęcania dużej ilości czasu, aby otrzymać wysoki zwrot z inwestycji. Tak naprawdę to operator zajmuje się pozyskiwaniem najemców, reklamowaniem obiektu, organizowaniem sprzątania, naprawami czy podejmowaniem gości. Zyskujesz więc czas, który w przypadku tradycyjnych form wynajmu musiałbyś poświęcić na dojazd do nieruchomości, remonty, naprawy, szukanie gości itp. Nikt nie będzie dzwonił do Ciebie w środku nocy z pytaniami o wolne terminy, nie będziesz musiał pilnować kalendarza itd. Dodatkowo, jeśli kupisz apartament inwestycyjny w atrakcyjnej lokalizacji, będzie on z pewnością chętnie wynajmowany. Unikniesz zatem problemu związanego z nieudaną inwestycją, co ma często miejsce w przypadku wynajmu tradycyjnego. Nieraz okazuje się, że tanio nabyte domki letniskowe nie przynoszą zysku, ponieważ ich lokalizacja nie odpowiada turystom. Apartament inwestycyjny łatwiej wynająć biznesmenom, a typowo wakacyjny zagranicznym turystom, zwłaszcza że typ budowy i charakter przedsięwzięcia jest tu nieco inny. Ofertę komercyjną prościej wypromować niż zwykłe mieszkania na wynajem, goście także czują się bezpieczniej - zapewnia im to system hotelowy. Rozliczanie za dobę, opieka wykwalifikowanego personelu, szybkie uzyskanie pomocy - takie aspekty bardziej przemawiają do zamożnych turystów. Dodatkowo apartamenty inwestycyjne są odpowiednio wyposażone, a ich design wyróżnia się nowoczesnym podejściem do architektury. Ty decydujesz o tym, jak będzie wyglądać wnętrze nieruchomości - możesz w ten sposób uniknąć aranżacji typowo hotelowych oraz dostosować ją do swoich upodobań. Kupiłeś aparthotel nad morzem? Jeśli znajduje się w inwestycji, której właścicielem jest duży deweloper, może on zaproponować Ci możliwość skorzystania również z innych jego nieruchomości. Na przykład zamiast na wakacje do swojego apartamentu nad morzem, możesz wybrać się do Warszawy czy w góry. Tego typu elastyczność to ogromna zaleta, którą oferuje coraz więcej deweloperów zajmujących się budową i sprzedażą aparthoteli. A co, jeśli znudzi Ci się wynajmowanie? W apartamencie inwestycyjnym możesz zamieszkać, jak również przekazać nieruchomość dzieciom czy rodzinie. Inną opcją jest jego zyskowna sprzedaż - wszak, jak każda nieruchomość, także i ta zyskuje na wartości. Zwłaszcza, jeśli wybrałeś aparthotel w atrakcyjnej lokalizacji. Niewątpliwie jednak największą zaletą apartamentów inwestycyjnych jest wysoki zwrot z inwestycji. Realnie szacuje się, że możesz zarobić do 7% wartości nieruchomości w skali roku, niemniej wiele inwestycji osiąga wyniki powyżej tej liczby. Dużo zależy tu od odpowiedniej lokalizacji, ale też dobrej reklamy. Jeśli ta pierwsza jest świetna - nie zawsze potrzebuje tej drugiej. Jeśli zatem chciałbyś ulokować kapitał w apartamentach inwestycyjnych, Twoim pierwszym krokiem będzie znalezienie atrakcyjnego miejsca, które przyciągnie najemców i zapewni Ci stabilny zysk. Jak to działa? Apartament inwestycyjny jest nieco innym produktem niż zwykły domek letniskowy czy mieszkanie na wynajem. Przede wszystkim stanowi on część ogromnej inwestycji składającej się z pozostałych apartamentów, a także części wspólnych, jak baseny, siłownie, kręgielnie, sauny, a nawet spa. Kupując aparthotel nie jesteś zdany sam na siebie. Zazwyczaj większe ośrodki skupiające wielu inwestorów albo mają własnych operatorów, albo mogą zaproponować doświadczone firmy, które zajmą się pozyskaniem nabywców, pilnowaniem odpowiedniej wysokości czynszu itd. Warto wiedzieć, że po zakupie to Ty jesteś właścicielem konkretnej części nieruchomości - zostajesz wpisany w jej księgę wieczystą, zyskujesz udziały w częściach wspólnych i gruncie, na którym wybudowano kompleks apartamentów inwestycyjnych. Możesz w każdej chwili sprzedać swój aparthotel lub w nim zamieszkać. Z operatorem ustalasz nie tylko zakres jego obowiązków, ale także takie aspekty, jak terminy, w których nieruchomość pozostaje do Twojej wyłącznej dyspozycji. W tej kwestii trzeba wiedzieć, że w zależności od zysku, jaki chcesz osiągnąć, apartament inwestycyjny może zostać udostępniany najemcom prawie przez cały rok lub np. tylko w sezonie wakacyjnym. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że inwestorzy korzystają z nieruchomości nie więcej niż miesiąc w roku. Dzięki temu udaje się osiągnąć maksymalne zyski z wynajmu aparthotelu. Z operatorem musisz również ustalić wysokość Twojego czynszu - to właśnie on stanowi podstawę zysku, jaki osiągniesz. Przez kilka pierwszych lat - zazwyczaj 2-3 - co miesiąc na Twoim koncie pojawi się określona suma wynagrodzenia za wynajem apartamentu inwestycyjnego. Po tym okresie zysk ten zależeć już będzie od obłożenia, ale również obrotności operatora czy zwyczajnie - fluktuacji na rynku turystycznym lub nieruchomości. Czyli im więcej osób wynajmie Twój apartament inwestycyjny, tym więcej zarobisz. Pamiętaj, aby podpisać z deweloperem oraz operatorem odpowiednie umowy, w których w szczególności opisane zostaną wszelkie aspekty prawno-finansowe, reklamacyjne, obowiązki itp. Warto zwłaszcza naciskać na dostęp do systemów rezerwacyjnych, dzięki czemu na bieżąco będziesz wiedzieć, kiedy Twój apartament inwestycyjny został zarezerwowany i wynajęty. W umowie z deweloperem trzeba określić takie aspekty, jak kara za nieterminowość oddania inwestycji, natomiast z operatorem - za niewywiązywanie się ze swoich obowiązków (zaniedbania w stosunku do gości oraz apartamentu - np. niesprzątanie). Ryzyko zakupu aparthotelu Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na nieruchomość w Świnoujściu, czy też w Warszawie tuż przy centrum biznesowym, to zawsze jest inwestycja kapitału, która wiąże się z ryzykiem. Obecnie systemy zakupu są dość bezpiecznie i szybko się rozwijają. Jednak czasem trudno uniknąć problemów związanych z fluktuacjami na rynku nieruchomości czy w branży turystycznej. Jak zatem zminimalizować ryzyko? Przede wszystkim wybieraj doświadczonych deweloperów i operatorów, którzy mogą pochwalić się już udanymi projektami. Unikaj ofert od osób bez żadnego doświadczenia w tym temacie, zwłaszcza jeśli oferują ogromne zyski na poziomie 10% i więcej. Nie korzystaj również z ofert przedsiębiorców, którzy nie mają własnych operatorów oraz nie oferują pomocy doświadczonych w tym temacie firm. Pojawia się bowiem ryzyko oszustwa. Od operatora zawsze żądaj możliwości podglądu do systemów rezerwacyjnych oraz przejrzystości w działaniach, zwłaszcza operacjach finansowych. Najlepiej też skorzystać z ofert z początkowym zyskiem gwarantowanym, a nie takich, które już na wstępie oferują procent od utargu. Każdy nowy ośrodek musi bowiem mieć czas na rozkręcenie biznesu i to zadanie w tym przypadku powinno spoczywać na barkach operatora, a nie inwestora. Istotnymi elementami będą umowy, które warto konsultować z prawnikami. Można również podpytać bardziej doświadczonych w tym temacie inwestorów, którzy mogą doradzić w trudnych sytuacjach. Sposób ujęcia nabytej bądź wybudowanej nieruchomości w księgach rachunkowych oraz – na ich podstawie – w aktywach bilansu zależy od funkcji gospodarczej, jaką ma do spełnienia w danym przedsiębiorstwie. Możliwe są tutaj trzy sytuacje: - nieruchomość jako składnik zapasów – z takim przyporządkowaniem będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy firma zajmuje się budową nieruchomości na sprzedaż (np. deweloperzy), wówczas w okresie budowy lokale będą produkcją w toku, a po jej zakończeniu – produktami gotowymi; bądź też gdy zajmuje się handlem nieruchomościami – wówczas będzie towarem. Zapasy są składnikiem aktywów obrotowych; - nieruchomość jako środek trwały – chodzi tu oczywiście o budowle i budynki (lokale) wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z działalnością podstawową oraz socjalną przedsiębiorstwa (budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe, ale także np. stołówki pracownicze). Naturalnie środki trwałe zaliczamy do aktywów trwałych jednostki; - nieruchomość jako inwestycja – podobnie jak środki trwałe inwestycje zaliczane są do aktywów trwałych, jednakże pełnią odmienną od nich funkcję. Zasadnicza różnica między inwestycjami a środkami trwałymi sprowadza się do ekonomicznej funkcji, jaką nieruchomość ma pełnić. Nieruchomości zaliczane do inwestycji kupujemy po to, by w późniejszym czasie odsprzedać je po wyższej cenie oraz korzystać w międzyczasie z pożytków w postaci czynszów. Definicja będzie spełniona również wówczas, gdy naszym celem jest wyłącznie pobieranie czynszów (bez zakładania wzrostu cen rynkowych) bądź tylko oczekiwanie na wzrost wartości w długim terminie. Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Warunkiem zaliczenia nieruchomości do inwestycji (zamiast do środków trwałych) jest jednak to, że nie zostają one przeznaczone na potrzeby operacyjne przedsiębiorstwa. Inną wynikającą z definicji różnicą jest to, że o nieruchomości inwestycyjnej możemy mówić (w świetle uor) tylko wtedy, gdy jest własnością podmiotu. Środkiem trwałym może być natomiast również nieruchomość będąca własnością innej jednostki, jeśli będzie przez nas użytkowana co najmniej rok na podstawie spełniającej przesłanki z art. 3 ust. 4 uor umowy najmu, dzierżawy bądź leasingu (tzw. leasing bilansowo-finansowy). Sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz księgowania i prezentacji skutków operacji z nią związanych, w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jakie generuje. Jak rozróżnić nieruchomość inwestycyjną od środka trwałego? Spójrzmy na przykładowe sytuacje. Firma świadcząca usługi transportowe postanowiła kupić budynek biurowy, w którym ulokuje dział kadr i księgowość. Kilka wolnych pomieszczeń przeznaczy na wynajem. Mimo to zasadnicza część nieruchomości będzie służyć na potrzeby działalności operacyjnej firmy (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały. Przedmiotem działalności spółki jawnej jest budowa mieszkań oraz domów na sprzedaż i pod wynajem. Do tej pory wszystkie obiekty były budowane w celu odsprzedaży deweloperskiej (zatem księgowane były jako produkcja w toku i produkty gotowe). Obecnie postanowiono jeden z budynków przeznaczyć na wynajem (umowy długotrwałe bądź na czas nieokreślony). W tym wypadku obiekt nie będzie inwestycją. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności podstawowej spółki, wskazanym w jej umowie. Budynek powinien więc zostać zakwalifikowany do środków trwałych. Będzie bowiem służył generowaniu przychodów z działalności podstawowej, tj. tej, do wykonywania której spółkę zawiązano. Firma produkująca i dystrybuująca materiały budowlane ze zgromadzonych środków finansowych wybudowała budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W przyszłości zakłada możliwość odsprzedaży obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie. Jednocześnie przedmiotem działalności podstawowej firmy nie jest działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości ani ich pełni więc funkcję inwestycyjną. Budynek nie służy w działalności operacyjnej przedsiębiorstwa (tj. tej, do prowadzenia której powołano firmę), lecz ma przynosić korzyści z najmu (jest to forma pożytków, na którą powołuje się definicja inwestycji). Spółka zajmująca się produkcją rolną jest wierzycielem firmy X, który od długiego czasu zalega z zapłatą za dostarczone produkty. Strony zawarły ugodę, w świetle której dłużnik X, w miejsce świadczenia pieniężnego, przeniesie na spółkę własność lokalu mieszkalnego. Zarząd spółki założył, że wartość rynkowa nabytego w ten sposób mieszkania w ciągu trzech lat znacząco wzrośnie i wówczas zostanie ono sprzedane. Do tego czasu lokal będzie wynajmowany dotychczasowemu tym wypadku lokal nabyto z powodu braku możliwości zaspokojenia wierzytelności w innej formie, jednakże gospodarcze przeznaczenie kwalifikuje go jako nieruchomość (lokal) o charakterze inwestycyjnym. Spółka spodziewa się pożytków z najmu (który nie jest przedmiotem jej działalności) oraz korzyści z przyszłej sprzedaży obiektu. Spółka nabyła od syndyka masy upadłości grunt, spodziewając się, że sprzeda go korzystnie za około pół roku. W tym wypadku wydatek powinien być ujęty jako towar. Gdyby jednak zarząd liczył na wzrost wartości w dłuższym (ponadrocznym) okresie, grunt należałoby traktować i ująć jako inwestycję w nieruchomość. Zasady księgowej wyceny nieruchomości inwestycyjnej są podobne do reguł ustalania wartości środków trwałych. Inaczej może być w przypadku wyceny bilansowej. Nieruchomość inwestycyjną wyceniamy (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia, kiedy to zostaje wprowadzona do ksiąg, oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Jeżeli nieruchomość kupujemy, wartością, po jakiej powinniśmy ją wycenić i ująć w księgach, będzie cena nabycia względnie cena zakupu, jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie na dzień nabycia uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (stosujemy tutaj art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości, którą zakwalifikowalibyśmy do środków trwałych, zawsze zwiększają jej wartość, bez względu na ich wysokość. Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia (wybudowania) ustalany tak jak przy środkach trwałych. Będzie on obejmował koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytku (tj. co do zasady uzyskania stosownych pozwoleń na użytkowanie). Jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny, a naszym zamiarem jest wynajmowanie lokali, to cena nabycia lub zakupu (koszt wytworzenia) będzie obejmować również niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Jest to konsekwencją zwolnienia z VAT usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Może się oczywiście zdarzyć, że część lokali będzie miała charakter mieszkalny, a część użytkowy. W tym wypadku obiekt będzie generował zarówno obrót zwolniony, jak i opodatkowany. Konieczne będzie więc ustalenie, jaka część podatku naliczonego zawartego w fakturach dotyczących nabycia bądź budowy obiektu będzie mogła być odliczona od podatku należnego (prawdopodobnie zasadne tu będzie zastosowanie art. 90 ust. 9 ustawy o VAT i uzgodnienie zakresu odliczenia z naczelnikiem urzędu skarbowego). Część podatku VAT, której nie można odliczyć, zwiększy wartość nabycia lub koszt wytworzenia. Jak zatem widać, zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnej na dzień nabycia nie różnią się zasadniczo od zasad wyceny środków trwałych. Istotniejsze różnice pojawiają się natomiast przy zasadach wyceny nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy. Zasady te w stosunku do tzw. jednostek kontynuujących działalność określa art. 28 ust. 1 pkt 1a uor. Przepis ten dopuszcza dwa modele wyceny: - nieruchomości zaliczone do inwestycji wyceniamy tak jak środki trwałe, tj. z uwzględnieniem unormowań wskazanych w art. 28 ust. 1 pkt 1, art. 31, art. 32 ust. 1 – 5 i art. 33 ust. 1 uor; - nieruchomości wyceniamy według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Decydując się na inwestycję w nieruchomość, zarząd powinien określić sposób wyceny bilansowej oraz – bezwzględnie – uregulować to w polityce rachunkowości (w części dotyczącej zasad wyceny aktywów i pasywów). Warto przemyśleć sposób wyceny, gdyż może on bardzo istotnie wpływać na obraz aktywów oraz kapitałów własnych jednostki. Przyjęcie pierwszego modelu powoduje, że nasza inwestycja w nieruchomość będzie wyceniana tak jak nabyte nieruchomości zaliczane do środków trwałych. Wycena ta jest dla księgowych sprawą oczywistą i będzie przebiegać w następujący sposób: - cena nabycia lub koszt wytworzenia (względnie wartość po aktualizacji wyceny dokonanej na podstawie stosownego rozporządzenia), - plus nakłady na ulepszenie, - minus dokonane planowe odpisy umorzeniowe, - minus ewentualny odpis z tytułu trwałej utraty wartości aktywu. Wadą tego modelu jest to, że w księgach rachunkowych nasza nieruchomość nigdy nie będzie mogła być przeszacowana „w górę”, do wartości rynkowej (a uściślając – aktualizacja „w górę” będzie wyjątkowo możliwa w razie wydania przez Ministerstwo Finansów stosownych przepisów nakazujących przeszacowanie, czego raczej nie należy się spodziewać). Jeżeli nieruchomość inwestycyjną kupujemy w celu uzyskania korzyści ekonomicznej z przyrostu jej wartości (a przecież to jest istotą i założeniem kwalifikacyjnym dla inwestycji), to ten model wyceny może okazać się nieadekwatny, nie w pełni odzwierciedlający na bieżąco uzyskiwane efekty ekonomiczne. Jego zaletą z kolei jest to, że nie będzie konieczności każdorazowo na dzień bilansowy określania ceny rynkowej (wartości godziwej) aktywu. Stosując go, unikniemy też zasadniczych rozbieżności między wynikiem brutto a podstawą opodatkowania podatkiem CIT. Jeśli z kolei założymy, że nieruchomość inwestycyjna będzie bilansowo wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to prezentowana w aktywach długoterminowych wartość naszej inwestycji będzie zawsze „bliższa obiektywnej prawdy” niż wycena przewidziana dla środków trwałych, bazująca przecież nie na wartościach rynkowych, a głównie na przyjętych założeniach co do tempa amortyzacji. Stosując model wyceny według wartości rynkowej, zyskujemy możliwość wyceny inwestycji „w górę” ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Co więcej, bilansowe odpisy amortyzacyjne nie są tutaj naliczane. Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości aktywu – wówczas najpóźniej na koniec okresu sprawozdawczego (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor) należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego. Gdy wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej z czasem wzrośnie lub zmaleje, należy ją przeszacować. Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób będziemy rozliczać skutki zmian wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej w związku z wyceną bilansową. Zagadnienie to zostało uregulowane w art. 35 ust. 4 uor następująco: „skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe”. Cena nabycia nieruchomości inwestycyjnej wynosi 600 000 zł i w takiej wartości figuruje na koncie 041 „inwestycje w nieruchomości”. Wzrost wartości W związku z uchwaleniem atrakcyjnego planu zagospodarowania okolicznych terenów wartość naszej nieruchomości wzrosła o 20 proc., tj. do kwoty 720 000 zł (potwierdza to sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę operat). Różnicę z przeszacowania (120 000 zł) odnosimy księgowo na konto kapitału z aktualizacji wyceny zapisem: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych”, Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny”. Wydzielenie osobnego konta do ujmowania odchyleń od wartości początkowej inwestycji pozwoli na zachowanie w księgach bezpośrednich danych o cenie nabycia, co ze względów praktycznych jest wskazane. Kapitał, który ujęliśmy na koncie 807, nie podlega podziałowi (nie można wypłacić go właścicielom w formie dywidendy – wynika to nie bezpośrednio z uor, a z uregulowania zawartego w art. 192 kodeksu spółek handlowych). Spadek wartości W następnym okresie sprawozdawczym, wskutek ogólnych tendencji rynkowych, wartość godziwa naszej nieruchomości została oszacowana na 550 000 zł. Stosując art. 35 ust. 4 uor, rozliczenie zmniejszenia o 170 000 zł będzie wyglądało następująco: Ma konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – kwota 170 000 zł, Wn konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – do wysokości uprzedniego przeszacowania „w górę” – kwota 120 000 zł, Wn konto 751 „koszty finansowe” – kwota 50 000 zł (oczywiście nie stanowi kosztu uzyskania przychodów). Ponowny wzrost Przy kolejnej wycenie wartość rynkowa została określona na 620 000 zł (a więc w stosunku do poprzedniej rośnie o 70 000 zł). Rozliczenie wyceny na kontach powinno wyglądać tak: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – 70 000 zł, Ma konto 750 „przychody finansowe” – kwota 50 000 zł (do wysokości odpisu obniżającego, zarachowanego uprzednio w koszty), Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – 20 000 zł. Wszystkie powyższe operacje księgowane na kontach przychodów i kosztów oczywiście nie wywołują skutków podatkowych. Mogą jednak wpływać na aktywa bądź pasywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jak zaksięgować przychody z najmu i wydatki na utrzymanie nieruchomości. Przychody z najmu bądź dzierżawy nieruchomości inwestycyjnej oraz zysk z tytułu zbycia takiej inwestycji należy zawsze odnosić na konto pozostałych przychodów operacyjnych (a nie na konto przychodów ze sprzedaży usług). Zasadę tą stosujemy niezależnie od tego, jaki przyjęliśmy model wyceny bilansowej inwestycji. Natomiast koszty utrzymania inwestycji, takie jak opłaty za media, podatek od nieruchomości, koszty napraw i remontów, koszty dozoru – odnosimy zawsze w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Tam należy księgować również amortyzację, jeśli przyjęliśmy model wyceny właściwy dla środków trwałych (przy modelu wyceny ceną rynkową amortyzacja – jak już wspomnieliśmy – nie wystąpi). Wynika to z ustawowej definicji pozostałych przychodów i pozostałych kosztów operacyjnych. Warto pamiętać, że przychody i koszty inwestycji księgujemy z zachowaniem zasady memoriałowej – w odniesieniu do czynszów oznacza to, że przychód ujmujemy do okresu sprawozdawczego, za który przysługuje, niezależnie od terminu zapłaty. Należności wynikające z czynszów księgujemy na koncie innych należności. Zarówno zakup nieruchomości inwestycyjnej, jak i późniejsze wpływy z czynszów oraz wydatki związane z jej eksploatacją w rachunku przepływów pieniężnych powinny kształtować przepływy z działalności inwestycyjnej. W rachunku sporządzonym metodą pośrednią: - wydatki z tytułu nabycia nieruchomości ujmiemy więc w pozycji B II 2 „Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne”, - wydatki związane z bieżącym utrzymaniem będą ujmowane w pozycji B II 4 „Inne wydatki inwestycyjne”, - zainkasowany czynsz w pozycji B I 4 „Inne wpływy inwestycyjne”. Jak zatem widzimy, eksploatacja nieruchomości inwestycyjnej nie kształtuje przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, co jest zgodne z istotą gospodarczej funkcji analizowanego rodzaju aktywów. W bilansie nieruchomości inwestycyjne ujawniamy w pozycji A IV 1 aktywów „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości”. Wykazujemy tutaj nieruchomości nabyte bądź wybudowane. Powstaje jednak pytanie, gdzie ujawniać nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy? Analizując segment A IV aktywów, nie znajdziemy stosownej pozycji; nie precyzuje tego także uor. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy jednak w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, gdzie wskazano, że nieruchomość w trakcie budowy lub w trakcie pierwszego dostosowywania powinna być traktowana i wyceniana jako środek trwały w budowie. Wobec tego w bilansie nieruchomość taką wykażemy jako środek trwały w budowie (poz. A II 2 aktywów). Musimy jednak pamiętać, by informację o ujęciu nieruchomości inwestycyjnej w budowie w segmencie dotyczącym środków trwałych zawrzeć w dodatkowych informacjach i objaśnieniach, dzięki czemu spełnimy postulat jasności sprawozdania finansowego. Autor jest biegłym rewidentem współpracującym z TPA Horwath Horodko Audit Poznań Przez inwestycje rozumie się aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty. Taką ich definicję znajdziemy w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej uor). Aby uchwycić różnicę między nieruchomością inwestycyjną a nieruchomością operacyjną, tj. środkiem trwałym, spójrzmy jeszcze na definicję z art. 3 ust. 1 pkt 15 uor. Przez środki trwałe każe rozumieć te nieruchomości, które są zdatne do użytku (i kompletne) oraz przeznaczone na potrzeby jednostki, a przewidywany okres użyteczności jest dłuższy niż 12 miesięcy.

inwestycja w mieszkanie na wynajem